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房事兒

年內已有274家房企宣布破產:多為中小房企

時間:2019-07-25 10:31:22   來源:觀察者網   閱讀:10800   評論:0
內容摘要:  中國的房企是世界上最大的了。7月22日發布的《財富》世界500強中,上榜的5家房地產企業(恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科)均來自中國。  中國的房企也應該是世界上最多的了。根據2018年全國工商局統計,中國已登記注冊的房地產開發商數量達......

  中國的房企是世界上最大的了。7月22日發布的《財富》世界500強中,上榜的5家房地產企業(恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科)均來自中國。

  中國的房企也應該是世界上最多的了。根據2018年全國工商局統計,中國已登記注冊的房地產開發商數量達到9.7萬個。

  房地產的發展本質是靠杠杠和債務驅動的,當兩個條件都發生改變的時候,這個行業最好的日子也就過去了。每經小編注意到,來自人民法院公告網的數據顯示,截至7月24日,2019年全國274家房地產企業發布破產公告,其中昨天(24日)就有3家。

  超200家房企宣布破產

  從人民法院公告網長達18頁的名單中可以看到,今年破產的基本都是一些中小房企,很多我們連名字都沒聽過。

今年宣布破產的部分房企(圖片來源:人民法院公告網)

  融資成本提高是這些中小房企破產的一個重要原因。據克而瑞統計,從融資成本來看,今年上半年,95家房企境內發債的平均成本為4.97%,境外發債的成本則為8.34%。事實上,2018年以來,房企境外債的發債成本便一直居高不下,特別是2018年10月,境外發債成本突破8%,之后均維持在7.5%以上。

  高力國際華東區近日發布的中國商業地產投資市場研究報告就指出,能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經結束,因此,投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。其調研結果顯示,銀行仍然最被依賴,超過35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來源,隨后依次為合資公司和戰略聯盟、信托、結構性產品、發行境外債券,對應比例分別為13%、12%、11%和11%。

  房企融資一緊再緊

  2019年一季度,人民幣貸款增加5.81萬億元,同比多增9526億元,而2018年一季度的這兩個數據分別為4.86萬億和6339億元。分部門看,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元,去年同期只有1.75萬億元。

  地產的過熱也暗藏金融風險,在此背景下從今年第二季度以來,房企融資環境突然開始收緊。據國際金融報不完全統計:

  4月19日,中央政治局會議明確,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,此次會議重提結構性去杠桿。同日,住建部約談部分城市政府負責人,強調房地產市場調控目標不動搖。地產政策趨緊信號初現。

  5月18日,住建部再次對4個城市進行了預警提示。之后,住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人,延續趨嚴態勢。

  6月,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示,必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平,更嚴重的是,全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。

  6月后,境內債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

  7月22日,證券時報發文表示,房地產作為經濟穩定器的作用不能忽視,但防范房地產金融風險更加重要,“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標不會改變。

  機構:降低杠桿、加快回款成房企工作重點

  每經小編注意到,恒大研究院報告顯示,2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算,截至2018年底,房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元,會在2019年至2021年集中到期,到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

  而為了還錢,有房企已經拼了!A股上市公司泰禾集團本月宣布,擬在境外公開發行不超過18億美元的美元債券,目前已完成4億美元的債券發行。值得注意的是,此次泰禾集團發行的債券票面年息高達15%,每半年支付一次,相當于正常融資利率的2-3倍。

數據來源:Wind

  除了發債,一些房企還通過上市進行融資。7月16日,中梁控股集團在港交所上市,公司募資用途之一,即償還信托貸款。其招股書數據顯示,截止2018年底,中梁還有109個信托或資產管理計劃尚未償還,總額達到147億元,占借款總額約54.5%。其中四筆信托貸款將于2019年到期,其中一筆利率高達13.83%。

  當天的敲鐘儀式后,中梁控股執行董事兼CEO黃春雷在現場表示,預計下半年針對地產的融資可能會有所收緊,并且近期已有相關的跡象。

  國泰君安的研究報告指出,今年下半年,預計融資政策維穩,開發貸款等傳統融資方式在行業融資中的占比將會提升,地產商票等尚未嚴控領域的融資規模可能會有所擴大。與此同時,下半年,地產行業的融資成本預計將會抬升,資金面也將繼續承壓,房企的工作重心會加速向降低杠桿和加快現金回籠等目標轉移。


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